1. 武汉市二手房交易走势：
2007年我市存量房成交68620套，成交面积768.32万平方米，同比增长0.1％;成交价格3594.48元/平方米，与06年相比，上涨1131.74/平方米，涨幅45.95％;成交面积主要集中在60－90平方米，占总成交量的46.32％;
2006.2007年二手房市场对比：(资料来源：武房指数)
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交易套数 |
成交价格（元） |
成交面积（万平方米） |
| 2006年 |
45452 |
2462.74 |
366.67 |
| 2007年 |
47448 |
2941.2 |
409.93 |
| 涨幅 |
5% |
21.9% |
11.8% |
2．21世纪不动产的房产数据
市场面
1、二手住宅总体成交量
2007年的武汉二手房市场再次爆发，先从21世纪不动产的新增中介门点来看，开业新店新增27家，新店增长率达到50.91%。再从二手房成交量来看，2007年1至11月二手住宅成交量，与2006年同期相比，增加了49.34%。
2006年与2007年二手房住宅成交量走势图（图一）
点 评：
从图一可以看出，2007年的二手房市场经历了蓄水期、正常期、异动期、理性期、冷却期五个阶段。
蓄水期——1月至2月。每年年初和每年春节附近，二手房市场都会处于蓄水期，交易量偏低。
正常期——3月至5月。经过两个月的积蓄，二手房交易从3月开始全面提速，二手房交易也进入正常的发展轨道。
异动期——6月至9月。今年这个时期相比历年同时期都更火爆，高温的天气没有阻挡购房者的购房“高温”,持续数月保持超乎正常期的走势，二手房市场完全处于“卖方时代和房源时代”，天气最热的8月也成为二手房交易最热的8月。
理性期——10月。二手房成交量从9月起开始微幅下降，10月起，成交量继续小幅下降。此段时期，特别是买方开始回归理性，买卖双方再次对价格判断处于博弈和胶着状态。
冷却期——11月至12月。根据房地产经济周期的正常调整过程，交易量在冲高之后必定要回落，而且每年到年底时，买卖双方的交易热情都会下降。在一手房成交量回落的同时，二手房成交量也开始迅速回落。
2、二手住宅成交净单价
2007年二手房住宅成交净单价走势图（图二）
（注：此均价为房屋净单价，不含装修、家电、税费等费用）
根据21世纪不动产武汉区域研发中心的统计数据表明，今年1月-11月武汉二手房住宅平均净单价为3528.66元/平方米，每月平均涨幅为2.84%，11月武汉二手住宅成交净单价达到4086.58元/平方米。特别是7至9月，二手房住宅均价随着一手房价格的上涨，出现了跳空高开的现象，8月份与9月份的二手住宅净单价的上涨比例分别达到了7.34%和7.95%，但10月与11月的价格涨幅马上回落到1.39%和1.03%。
相比于2006年，2007年在价格上有一个显著变化——二手房平均成交总价上升到35万元--40万元，并且3500元/M2-5500元/M2这个区间的二手住宅成交比例明显增加，已达到40.11%。
点
评：2005年和2006年，为了抑制二手房的投机行为和流转速度，国家出台严厉新政，大幅度增加二手房交易的税赋。但在2007年，各种税赋已“成功”转嫁给最终购房者，大大增加了购房者的购房成本，这也严重背离了当初制定政策的初衷，也不知是否印证了任志强的论断——调一次，涨一次。
但综合来看，二手房净单价攀升的主要原因还有三点：一是区域内一二手房的联动作用，让此区域内二手房源的挂牌价格和成交价格都处于不断追涨状态。二是优质房源的刚性需求不断增加，但其有效供给量却相对不足,所以此类房源成交价格偏高。三是二手房住宅成交品质与成交价位走向更高端，成交房屋的品质越来越高，房屋成色也越来越新。
★政策监管面：
1、金融政策的软调控
2007年，国家虽然没有出台新的政策直接调控房地产市场，但却用相对软性的金融货币政策间接调控房地产市场。“五次加息、十次上调存款准备金率、第二套房贷40％首付”这些软性调控措施，也是央行近几年动用金融货币政策调控次数最频繁、力度最大的一年。
点
评：在经历过两年“硬调控”的房地产市场，特别是二手房市场，其自身抗击力不断增强，所以今年的“软调控”给市场带来的影响更多地是体现在购房者的心理层面，心理预警作用明显加大。的确当贷款利率不断提高时，是应该在预支未来的同时预知利率风险。多次的加息也对购房者的心理产生了累加效应，这种累加效应也在今年年底开始释放，当银行收紧房贷的同时，购房者也收紧了自己的钱带。
2、行业监管的硬规范
2007年1月23日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的通知》。明确了二手房交易资金监管形式为分账户管理，明确了交易资金的所有权属于交易当事人。
2007年10月26日，武汉市房产管理局发布《关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》。通知规定，第二套房原则上禁止退房、更名手续，并且在房屋交付超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序。
2007年11月1日，武汉市正式实施二手房网上签约和交易资金监管细则。
点
评：2007年，建设部及行业协会颁布了更为具体的硬性操作规范，这些“硬规范”将进一步规范中介机构，促使购房者在购买二手房时更放心，更安心，从而促使二手房市场在一个良性和健康的轨道中运行。
购房需求依旧呈现刚性
武汉作为十大宜居城市之一，随着城市化进程的不断加快以及“8+1”城市经济圈的形成，城市居民和外地驻汉人员的购房需求不断增加。根据21世纪不动产武汉区域的统计数据，目前二手房购买群体主要集中在本地市民以及外地驻汉人员，其中，本地市民购买二手房已经达到总体交易的84.82%。
从购买二手房的动机来看，根据21世纪不动产武汉区域的统计数据，置业升级的比例已占到购买群体总量的58.47%，其它购房动机则主要集中在“子女教育、首次置业、结婚、拆迁置业、工作以及照顾父母”等方面。特别是因为子女教育购买二手房的刚性需求逐年增加，此项成交比例已达到购买群体总量的19.82%，特别是重点学校附近的二手房出现供不应求的状况，导致此类房产的价格高出同片区市场均价的10%-15%。
3. 2008年武汉房价走势－－－－稳中有升
住房价格上涨趋缓,消费者购房行为渐趋理性,
但从长期看,住房价格将稳中有升,不会大起大落.
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